Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens: Ist das erlaubt?

Von Monique L.

Letzte Aktualisierung am: 20. Dezember 2023

Geschätzte Lesezeit: 3 Minuten

Störung des Hausfriedens: Ist das ein Grund für eine fristlose Kündigung?

Eine erhebliche Störung vom Hausfrieden durch den Mieter kann ein fristloser Kündigungsgrund sein.
Eine erhebliche Störung vom Hausfrieden durch den Mieter kann ein fristloser Kündigungsgrund sein.

Manchmal ist eine fristlose Kündigung nicht zu vermeiden – sei es durch den Mieter oder Vermieter.

Jedoch gelten auch hierfür bestimmte Regelungen, die eingehalten werden müssen, wenn eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund rechtskräftig werden soll.

Die wohl wichtigste Voraussetzung ist, dass ein triftiger Kündigungsgrund vorhanden sein muss. Schließlich kann ein Vermieter nicht einfach nach Lust und Laune einem Mieter die Wohnung kündigen. Ein solcher Grund ist beispielsweise die Störung des Hausfriedens durch den Mieter. Was genau hinter diesem Begriff steckt, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Das Wichtigste zur fristlosen Kündigung wegen Störung des Hausfriedens

Wann liegt eine Störung des Hausfriedens vor?

Halten sich Mieter beispielsweise wiederholt nicht an die Hausordnung oder den Mietvertrag und verursachen so andauernde Störungen oder Belästigungen anderer, kann das als Störung des Hausfriedens gelten. Auch Straftaten im Haus, wie Diebstahl, Beleidigungen usw. können als solche Störung gewertet werden.

Ist eine Abmahnung vor der fristlosen Kündigung notwendig?

Ja. Bevor Vermieter eine fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens aussprechen, muss eine Abmahnung vorab erfolgen.

Wie muss die Kündigung erfolgen?

Vermieter müssen eine fristlose Kündigung schriftlich aussprechen. Wichtig ist, dass diese auch die entsprechenden Gründe beinhaltet.

Was gilt laut Mietrecht bei der „Störung des Hausfriedens“?

Im starken und dauerhaften Maße kann eine Störung des Hausfriedens eine fristlose Kündigung durch den Vermieter als Konsequenz haben. Dieses Recht der außerordentlichen Kündigung ist in Deutschland laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter gegeben. Der § 543 Abs. 1 BGB besagt dazu Folgendes:

Mietrecht: Eine Störung des Hausfriedens kann eine außerordentliche Kündigung als Konsequenz haben.
Mietrecht: Eine Störung des Hausfriedens kann eine außerordentliche Kündigung als Konsequenz haben.

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Dazu zählt eben auch das Recht auf eine fristlose Kündigung wegen einer Störung des Hausfriedens. Die nachfolgenden Umstände können solch eine radikale Form der Kündigung begünstigen und verursachen:

  • eine permanente Verletzung der Hausordnung, wie zum Beispiel nicht unerhebliche Ruhestörungen durch laute Musik in der Nacht, laute familiäre Auseinandersetzungen in der Nacht
  • Diebstahl (auch von Strom aus einer gemeinsamen Leitung für das gesamte Haus, zum Beispiel im Keller)
  • Handgreiflichkeiten gegenüber dem Vermieters oder anderen Bewohnern des Hauses, Beschimpfungen oder Drohungen gegenüber der Hausverwaltung
  • Diskriminierungen, hochgradige Beleidigungen oder Sachbeschädigungen gerichtet an andere Hausbewohner
  • Verleumdung des Vermieters
  • eine Straftat – wenn beispielsweise der Vermieter schwer beleidigt wird
  • weitere Beleidigungen oder Beschimpfungen, die durch die Kinder des Mieters erfolgen (auch gegenüber von Mitarbeitern der Hausverwaltung)
  • Brandstiftung
  • falsches und unsachliches Reden über die betreffende Wohnung bei vorhandenen Kaufinteressenten

Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens: Muss eine Abmahnung erfolgen?

Diese Frage ist im Regelfall mit einem klaren Ja zu beantworten. Vor der Einreichung einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter muss eine Abmahnung an den betreffenden Mieter erfolgen.

Beschweren sich andere Bewohner des Hauses immer wieder und die Störung des Hausfriedens bleibt weiterhin gegeben, greift eine fristlose Kündigung in der Regel selbst, wenn der Mieter krank ist oder ein jahrelanges Mietverhältnis ohne negative Vorfälle gegeben ist.

Eine anhaltende Störung des Hausfriedens gilt als Verletzung der Pflichten des Mieters, denen er laut des Mietvertrags nachzukommen hat.

Dem Mieter, welcher seine Pflichten des Mietverhältnisses verletzt hat, muss vor einer fristlosen Kündigung zunächst die Gelegenheit gegeben werden, sein Verhalten zu ändern und sich gegebenenfalls auch dafür zu entschuldigen.

Nur unter seltenen Umständen kann eine fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens auch ohne Abmahnung als rechtskräftig gewertet werden, wenn …

  • eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht
  • die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist

Diese Bedingungen sind im § 543 Abs. 3 Nr. 1 und Nr. 2 BGB zu finden.

Bildnachweise: fotolia.com/© Henry Czauderna, istockphoto.com/ebstock

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Über den Autor

Autor
Monique L.

Monique gehört seit 2019 zum Redaktionsteam von mietrecht.com. Als Redakteurin schreibt sie Ratgeber zu Themen wie Mietminderung, Kündigung und Mieterrechten. Sie hat einen Abschluss in Wirtschaftswissenschaften.

6 Gedanken über “Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens: Ist das erlaubt?

  1. GermanJigglypuff

    Wie sieht es denn aus wenn der Vermieter durch ständiges Drangsalieren (Anrufe um 21Uhr, oder an einem Sonntag, ständiger Befehlston, keine normale sprachliche Kommunikation möglich und dann sogar noch Unterstellungen trotz besseren Wissens) und Falschaussagen gegenüber den Mietern so auftritt?

  2. Fischer

    Guten Tag,

    ich wohne in einem Mehrfamilienhaus. Der Nachbar auf meiner Etage von gegenüber hat bei mir letztens, als ich nicht zu Hause war, meine Tür eingetreten. Zusätzlich hatte er meinen Esstisch kaputt gemacht und mein Wandbild entwendet. Das Mietverhältnis habe ich schon eine Woche vorher aus anderen Gründen gekündigt. Die rechtliche Kündigungsfrist endet 31.10.2023.
    Ist es für mich möglich fristlos vor Ablauf der Kündigungsfrist zu kündigen? Die Vermietung meint, nur wenn ich einen Nachmieter habe…

  3. R Willi

    Meine Mitbewohnerin unter meiner Wohnung, hat zwei Hunde, die allein bleiben wenn sie die Wohnung am Abend verlässt. Kurz

    danach fangen die Hunde zu Bellen.
    Sie hat die Wohnung gg 20 Uhr verlassen und kam 1Uhr 30 zurück. Die ganze Zeit dazwischen haben die zwei Hunde laut gebellt.
    Muss ich das dulden??

  4. Inge

    Ich were von meinen Nachbarn auf der ersten Etage terrorisiert nach Strich und Faden das geht jetzt schon über 3 Jahre so
    Die dürfen sich alles erlauben und der Vermieter unternimmt nichts .
    Ich hatte schon eine Anwältin für Mietrecht die meinen Vermieter angeschrieben hatte par Mal aber auf dei Schreiben von meiner Anwältin reagiert auch nicht. nach Absprache mit meiner Anwältin hatte ich 10% Mietminderung gemacht aber es bringt alles nichts. Ich muss mir einen neuen Anwalt oder Anwältin für Mietrecht suchen denn meine Anwältin macht keine Mietrecht mehr.
    Seit dem 22. 12. 2022 ist es ganz schlimm hier in dem Haus. Denn bei der besagten Familie von der 1 Etage ist eine Frau ,it 2 Kleinkindern die noch nicht mal zwei Jahre alt sind . Diese Kinder laufen und trampeln abends von ca 20 Uhr 30 bis nach 23 Uhr durch die Wohnung und die Erwachsenen auch . Diese Frau mit den beiden Kleinkindern wohnt nicht in dem Haus sie hält sich seit dem 22. 12 2022 bei der besagten Familie auf die ihier in dem Haus wohnt , ich wohne erste Erdgeschoss und die andere Fam. auf der ersten Etage. Man wird sehr oft nachts wach ,von dem Krach oder man kann nicht vernünftig Fernseh gucken ect. Davon abgesehen tagsüber ist das laute Rennen und Trampeln den ganzen Tag von diesen Kleinkindern und ERwachsenen auch nicht zu ertragen. Ich bin fast 69 Jahre und eine ruhige Person ich suche schon eine andere Wohnung aber es ist nichts zu finden

    Ich habe schon dem Jobcenter einen Brief geschrieben anonaym wegen dieser besagten Familie die bekommen nämlich Hartz 4 das seit dem 22. 12. 2022 sich eine Frau mit 2 Kleinkindern bei denen aufhält. Auch dem Jugendamt habe ich dieses anonym mit geteilt. Was kann ich noch machen???????????????

  5. Dennis

    Mein Bruder ist im April diesen Jahres zu mir gezogen weil er sonst auf der Straße gesessen hätte. Wir sind seit dem mehrfach aneinander geraten. Bei einem Streit eskalierte es so das er sich ein Küchenmesser das neben ihm lag griff und mich damit bedrohte. Ich bin hauptmieter und habe nur eine zwei Zimmer Wohnung die Miete wird aber geteilt kann ich mein Bruder fristlose kündigen.

  6. gegen Gewalt

    Folgender Fall: Mieter greift anderen Mieter tätlich an, Polizei war da. Vermieter verweigert Abmahnung mit der Begründung, der psychisch kranke Mieter (Angreifer) ist Analphabet, könne diese sowieso nicht lesen und hätte besondere Schutzrechte. Auch bestreitet er die Tat. Angegriffener Mieter muss sich dringend von OP erholen und hat bis zum Finden einer Ersatzwohnung keine familiären und finanziellen Ressourcen, um anderswo sicher untergebracht zu werden. Welche Handlungsmöglichkeiten gibt es?

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